Реальное исполнение договора аренды не позволяет сторонам договора оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 января 2014 г. по делу N А75-518/2013

Суть арбитражного дела

Между индивидуальным предпринимателем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор) подписан договор аренды недвижимости в соответствии с условиями которого, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату объект недвижимости.

Арендатор, ссылаясь на то, что в договоре аренды не согласован объект, подлежащий передаче в аренду, обратился с иском к арендодателю о признании договора аренды незаключенным и взыскании с арендодателя неосновательного обогащения (денежных средств уплаченных арендатором по договору).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции, исковые требования арендатора удовлетворены.

Арендодатель, не соглашаясь с выводами судов о незаключенности договора аренды и взыскании с него денежных средств уплаченных по договору арендатором, обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев жалобу арендодателя, отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказал арендатору в  удовлетворении исковых требований.

Позиция суда

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав положения статей 432, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив условия договора аренды, установили, что из спорного договора не усматривается, какая именно часть имущества, находящегося в пользовании у арендодателя, передана в аренду арендатору, акт приема-передачи данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, не содержит, приложения к договору аренды с экспликацией и планом помещения сторонами не составлялись и не согласовывались.

На основании изложенного суды пришли к выводу о незаключенности договора аренды ввиду того, что его условия не позволяют установить предмет аренды (площадь части помещения) в соответствии с положениями гражданского законодательства.

Вместе с тем суды не учли, что в сложившейся ситуации речь идет не об отсутствии указанных сведений, а о их недостаточности или неполноте. При этом следует исходить из того, что в договоре имеется размер определенной сторонами площади помещения. У арендатора не возникало претензий по поводу его недостаточности или невозможности пользования ни при оформлении акта-приема передачи арендованного имущества, ни при последующем исполнении договора и двухстороннем уточнении площади. Материалами дела подтверждается, что спорное помещение фактически передано арендатору, между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), соответствующая оплата арендатором произведена.

С учетом норм действующего законодательства и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, заключенный сторонами договор, учитывая доказанность арендодателем факта передачи арендатору в аренду помещения и оплаты за его пользование, суды ошибочно посчитали имеющими процессуальное значение для целей признания незаключенным спорного договора и взыскания неосновательного обогащения обстоятельства, связанные с уточнением условий о предмете аренды. 

Правовое обоснование

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Олег Роговой, юрист